Declaração de Quitação de Débitos Condominiais (Nada Consta)

É o documento em que o síndico declara, em nome do condomínio, que uma unidade está quite com as contribuições até uma data. Cartório e banco pedem essa prova antes da escritura porque a Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único, condiciona a alienação da unidade à prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio. Também é chamada de “nada consta”, “declaração de quitação de condomínio” ou, informalmente, de certidão negativa de débitos condominiais.

Sim, quando o proprietário da unidade pede. É informação que só o condomínio tem e da qual depende um negócio lícito — negar sem motivo expõe o condomínio a ação de obrigação de fazer e a perdas e danos pelo negócio desfeito. O que o síndico não pode é declarar quitação que não existe: se há débito, o caminho é emitir a declaração com a relação do que está em aberto.

Recusar é o pior caminho: o comprador fecha o negócio sem saber e depois cobra do condomínio a informação omitida. Esta página gera as duas versões do mesmo documento — a de quitação e a de débitos em aberto, com competência, vencimento e valor de cada um e o total. Na prática é ela que o comprador leva para abater o débito no preço e quitar o condomínio na assinatura.

Paga. O art. 1.345 do Código Civil é expresso: o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A dívida condominial acompanha a unidade, não a pessoa (obrigação propter rem) — é exatamente por isso que a declaração existe e por isso ela precisa dizer até que data vale.

Ela não tem prazo legal: declara a posição em uma data e nada além dela. A cota do mês seguinte já não está coberta. Por isso o gerador imprime a data-base sempre, e avisa quando ela está mais de 30 dias atrás da assinatura — cartório e banco costumam recusar posição defasada e pedir uma emissão do dia.

Deve. O rateio já aprovado e ainda não vencido não aparece como débito — a unidade está mesmo quite — mas as parcelas futuras serão cobradas de quem for o titular no vencimento, ou seja, do comprador. Declarar isso protege o condomínio da alegação de que o comprador foi surpreendido, e o gerador tem um campo próprio para descrever a obra, o número de parcelas e os vencimentos.

O síndico, que representa o condomínio ativa e passivamente (Código Civil, art. 1.348, II). A administradora só assina no lugar dele se a convenção ou uma deliberação de assembleia lhe conferir esse poder — e, nesse caso, o cargo deve sair impresso no documento, que é o campo “cargo” do formulário.

A lei não exige nenhum dos dois. Alguns cartórios pedem firma reconhecida do síndico e, quase sempre, a ata de eleição que comprova o mandato dele — leve as duas coisas junto. O que o documento precisa mesmo ter é a identificação da unidade, do titular, a data-base e a assinatura de quem representa o condomínio.