Quóruns, multas e prazos do condomínio
As tabelas de referência do condomínio edilício, cada linha com o artigo do Código Civil que a sustenta: o quórum de cada matéria em assembleia, os limites de multa e juros, os prazos e mandatos, e a regra de quitação na venda da unidade.
Conteúdo conferido em contra o texto vigente do Código Civil (Lei 10.406/2002) e da Lei 4.591/1964.
Leia isto antes de usar qualquer número desta página. Os valores abaixo são os da lei — o piso e o teto dentro dos quais o seu condomínio se move. A convenção e o regimento interno podem ser mais restritivos e prevalecem no caso concreto: é o que acontece com o prazo de convocação, com o percentual da multa e com os juros de mora. Confira a convenção antes de aplicar.
Quóruns de assembleia
Cada matéria tem o seu. As duas primeiras linhas são a regra geral (deliberação comum); as demais só passam com o percentual qualificado indicado.
| Matéria | Quórum | Base legal |
|---|---|---|
| Deliberações comuns — 1ª convocação | Maioria de votos dos presentes, que representem no mínimo metade das frações ideais | art. 1.352 |
| Deliberações comuns — 2ª convocação | Maioria dos votos dos presentes | art. 1.353 |
| Alterar a convenção do condomínio | 2/3 dos votos dos condôminos | art. 1.351 |
| Mudar a destinação do edifício ou da unidade | Unanimidade dos condôminos | art. 1.351 |
| Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos | art. 1.341, I |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | art. 1.341, II |
| Destituir o síndico | Maioria absoluta dos membros da assembleia | art. 1.349 |
| Multa por reiterado descumprimento de deveres (até o quíntuplo da cota) | 3/4 dos condôminos restantes | art. 1.337 |
O quórum de 1ª convocação se mede em frações ideais dos presentes, não em número de pessoas — conta que só existe se a lista de presença trouxer a fração de cada unidade.
Limites de multa e juros
São quatro regras diferentes, e só a primeira é automática. As outras dependem de previsão na convenção ou de deliberação da assembleia, com o quórum indicado na coluna de observação.
| Situação | Limite legal | Base | Observação |
|---|---|---|---|
| Cota condominial em atraso — multa | Até 2% sobre o débito | art. 1.336, § 1º | É o teto legal: a convenção pode fixar percentual menor, nunca maior. Incide independentemente de deliberação. |
| Cota condominial em atraso — juros de mora | Os juros convencionados; na falta de previsão, 1% ao mês | art. 1.336, § 1º | Aqui a convenção prevalece e o percentual legal é apenas supletivo — confira a sua antes de calcular. |
| Descumprir dever de condômino (art. 1.336, incisos II a IV) | Até 5x o valor da contribuição mensal | art. 1.336, § 2º | Vale a multa prevista na convenção. Não havendo disposição expressa, a assembleia delibera sobre a cobrança por 2/3, no mínimo, dos condôminos restantes. |
| Reiterado descumprimento de deveres | Até o quíntuplo (5x) da contribuição mensal | art. 1.337, caput | Depende de deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, dosada conforme a gravidade das faltas e a reiteração. |
| Reiterado comportamento antissocial | Até o décuplo (10x) da contribuição mensal | art. 1.337, parágrafo único | É a hipótese mais grave, deliberada na forma do caput e válida até ulterior deliberação da assembleia. |
Para lançar as parcelas em aberto e ver multa, juros e total já calculados, use a carta de cobrança de condomínio.
Prazos, mandatos e convocação
A linha mais consultada desta tabela é a que diz que não existe prazo: o Código Civil não fixa antecedência mínima para a convocação, embora meia SERP responda “48 horas” como se fosse lei.
| Assunto | Regra | Base legal |
|---|---|---|
| Assembleia geral ordinária | Uma vez por ano, convocada pelo síndico na forma da convenção | art. 1.350 |
| Antecedência da convocação | O Código Civil não fixa prazo — quem define é a convenção do condomínio | art. 1.350 (remete à convenção) |
| Quem precisa ser convocado | Todos os condôminos, sem exceção — a assembleia não delibera se algum ficar de fora | art. 1.354 |
| Mandato do síndico | Prazo não superior a 2 anos, permitida a renovação | art. 1.347 |
| Mandato do conselho fiscal | Três membros, por prazo não superior a 2 anos | art. 1.356 |
| Prestação de contas do síndico | Anualmente e sempre que a assembleia exigir | art. 1.348, VIII |
| Convocação da ordinária pelos condôminos | 1/4 dos condôminos pode convocá-la se o síndico não o fizer | art. 1.350, § 1º |
| Convocação de assembleia extraordinária | Pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos, a qualquer tempo | art. 1.355 |
O edital de convocação já sai com os horários de 1ª e 2ª convocação e o aviso do art. 1.354.
Quitação na venda da unidade
A dívida condominial é obrigação que acompanha a unidade, não a pessoa. É daí que vem a exigência do cartório e do banco.
| Regra | Efeito prático | Base legal |
|---|---|---|
| A venda da unidade depende de prova de quitação | O cartório e o banco pedem esta declaração ao condomínio antes da escritura ou do financiamento. | Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único |
| O débito acompanha a unidade, não o antigo dono | Quem compra responde pelas cotas, multas e juros deixados pelo vendedor — daí a exigência da prova. | Código Civil, art. 1.345 |
| Contribuir para as despesas é dever do condômino | A declaração cobre as contribuições ordinárias e extraordinárias vencidas até a data-base informada. | Código Civil, art. 1.336, I |
| Quem declara é o síndico, representando o condomínio | A administradora só assina no lugar dele se a convenção ou a assembleia lhe der esse poder. | Código Civil, art. 1.348, II |
A declaração de quitação (nada consta) gera o papel que o cartório pede, com a data-base e a base legal impressas.
Como citar esta página
O conteúdo é livre para citação e reprodução com atribuição — em circular do condomínio, parecer, artigo ou material de treinamento. Indique a data de conferência: valores regulados mudam, e uma citação sem data envelhece sem avisar.
CaniveteSíndico. Quóruns, Multas e Prazos do Condomínio: Tabelas do Código Civil. Conferido em 28 de agosto de 2026. Disponível em: https://canivetesindico.vercel.app/tabelasAs tabelas reproduzem o texto legal, que é de domínio público. O que pedimos é o link: é assim que quem lê a sua citação chega à fonte oficial e confere.
Perguntas frequentes
Qual é o quórum para aprovar as contas do condomínio?
Aprovar contas é deliberação comum: em 1ª convocação, maioria dos votos dos presentes que representem no mínimo metade das frações ideais (Código Civil, art. 1.352); em 2ª convocação, maioria dos votos dos presentes (art. 1.353). Só as matérias listadas na tabela de quóruns exigem percentual qualificado.
Qual é o prazo mínimo para convocar uma assembleia de condomínio?
O Código Civil não fixa prazo de antecedência. Quem define é a convenção do seu condomínio — prazos de 5 a 10 dias são os mais comuns. Convocar fora do prazo da convenção expõe a assembleia a anulação do mesmo jeito, então confira a convenção antes de marcar a data.
Qual é o limite da multa de condomínio?
Depende do caso. Cota em atraso: multa de até 2% sobre o débito, mais os juros convencionados (ou 1% ao mês, se a convenção for silente) — art. 1.336, § 1º. Descumprir dever de condômino: até 5 vezes a contribuição mensal (art. 1.336, § 2º). Reiterado descumprimento: até o quíntuplo, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes (art. 1.337). Reiterado comportamento antissocial: até o décuplo (art. 1.337, parágrafo único).
A multa de 5x a cota pode ser aplicada direto pelo síndico?
Não. Só a multa de até 2% sobre a cota em atraso incide sozinha. As multas por descumprimento de dever dependem de previsão na convenção; não havendo disposição expressa, a assembleia delibera por 2/3 no mínimo dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º). A multa por reiteração exige 3/4 dos condôminos restantes (art. 1.337). Aplicar sem esse quórum é multa nula.
Quanto tempo dura o mandato do síndico?
Prazo não superior a dois anos, permitida a renovação (Código Civil, art. 1.347). O síndico pode não ser condômino. O conselho fiscal, quando existe, tem três membros e o mesmo teto de dois anos (art. 1.356).
Qual é o quórum para destituir o síndico?
Maioria absoluta dos membros da assembleia, em assembleia especialmente convocada para isso, quando o síndico praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (Código Civil, art. 1.349).
Condômino inadimplente pode votar na assembleia?
Não. O art. 1.335, III, do Código Civil garante o direito de votar apenas ao condômino que estiver quite com as suas contribuições. Ele pode comparecer e se manifestar, mas o voto não é computado.
Dá para vender um apartamento com dívida de condomínio?
A alienação da unidade depende de prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio (Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único), e é por isso que o cartório pede a declaração ao síndico. O débito acompanha a unidade, não a pessoa: quem compra responde pelas cotas, multas e juros deixados pelo vendedor (Código Civil, art. 1.345).
Posso citar estas tabelas no meu site ou na convenção?
Pode, e é para isso que a página existe. Cada linha traz o artigo de lei correspondente e a data em que o conteúdo foi conferido. Use o link permanente indicado na seção “Como citar esta página” e confira sempre a fonte oficial linkada no fim — a convenção do seu condomínio pode trazer regras adicionais que prevalecem no caso concreto.
Fontes oficiais
- Código Civil, arts. 1.331 a 1.358 (Lei 10.406/2002) — capítulo do condomínio edilício: deveres do condômino, multas, síndico e assembleias.
- Código Civil, arts. 1.350 a 1.355 — assembleia ordinária anual, quóruns de deliberação, segunda convocação e a regra de que todos os condôminos devem ser convocados.
- Código Civil, art. 1.336, §§ 1º e 2º, e art. 1.337 — multa de até 2% sobre a cota em atraso; multa por descumprimento de dever limitada a 5x a contribuição mensal; reiteração (até o quíntuplo) e comportamento antissocial (até o décuplo).
- Código Civil, arts. 1.347, 1.350 e 1.356 — o síndico é eleito por prazo não superior a dois anos, renovável (art. 1.347); a assembleia ordinária é anual, na forma da convenção (art. 1.350); o conselho fiscal tem três membros e mandato de até dois anos (art. 1.356).
- Código Civil, art. 1.345 e art. 1.336, I — o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios (art. 1.345) — a dívida condominial acompanha a unidade, não a pessoa; contribuir para as despesas é o primeiro dever do condômino (art. 1.336, I).
- Lei 4.591/1964, art. 4º, parágrafo único — a alienação da unidade, ou a transferência dos direitos sobre ela, depende de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio — é a exigência legal que faz o cartório e o banco pedirem a declaração ao síndico.
Esta página é material de referência, não consultoria jurídica. A convenção e o regimento interno do seu condomínio podem trazer regras adicionais — e, quando são mais restritivos que a lei, prevalecem no caso concreto.
Ferramentas relacionadas
Convocação de Assembleia
Modelo de edital de convocação de assembleia ordinária ou extraordinária: preencha pauta, data e horários de 1ª e 2ª convocação e baixe o PDF pronto para o quadro de avisos. Grátis, sem cadastro.
Usar agora→Ata de Assembleia
Faça a ata da assembleia do condomínio: deliberações item a item, quóruns do Código Civil, presidente e secretário da mesa. Baixe em PDF na hora, grátis e sem cadastro.
Usar agora→Notificação de Condômino
Gere a notificação ou advertência de condômino por infração (barulho, obras, uso indevido): fato, regra infringida, prazo e o limite legal da multa (CC art. 1.336). PDF grátis, sem cadastro.
Usar agora→Comunicado de Condomínio
Comunicados e avisos de condomínio prontos: obras, silêncio, falta de água, dedetização, mudança e mais. Escolha o modelo, ajuste o texto e baixe o PDF para o quadro de avisos. Grátis.
Usar agora→Cobrança de Cota
Modelo de carta de cobrança de cota de condomínio em atraso: lance as parcelas em aberto e o documento sai com multa, juros ao mês e total calculados, mais recibo de entrega. Grátis, sem cadastro.
Usar agora→Autorização de Mudança
Modelo de autorização e agendamento de mudança em condomínio: data e horário, elevador de serviço, transportadora e a responsabilidade por danos assinada pelo morador — com vistoria antes e depois. PDF grátis, sem cadastro.
Usar agora→Reserva do Salão
Modelo de termo de reserva e responsabilidade do salão de festas: data, horário-limite do som, taxa e caução, e um check-list de entrega e devolução com o inventário do espaço. PDF grátis, sem cadastro.
Usar agora→Procuração p/ Assembleia
Modelo de procuração para representar o condômino na assembleia: qualificação completa das duas partes, poderes especiais com o quórum de cada matéria e orientação de voto item a item da pauta. PDF grátis, sem cadastro.
Usar agora→Lista de Presença
Modelo de lista de presença de assembleia de condomínio: cole a relação das unidades e a lista sai com fração ideal, coluna de procuração, assinatura e a apuração do quórum no pé. PDF grátis, sem cadastro.
Usar agora→Declaração de Quitação
Modelo de declaração de quitação de débitos condominiais para a venda da unidade: nada consta com data-base, ou a relação dos débitos em aberto com o total. Assinada pelo síndico, com a base legal impressa. PDF grátis, sem cadastro.
Usar agora→