Autorização de Obra e Reforma em Condomínio
Preencha o escopo, o prazo e o responsável técnico e baixe o termo em PDF — assinado pelo morador, com a responsabilidade por danos expressa, as vedações do Código Civil impressas e um quadro de vistoria das áreas comuns antes e depois da obra.
Não depende de assembleia: o síndico registra a obra, exige o plano de reforma e fiscaliza (Código Civil, art. 1.348, IV e V).
A NBR 16.280 da ABNT é norma técnica, não lei: ela pede um plano de reforma assinado por profissional habilitado, com ART ou RRT, entregue ao síndico antes do início. Quem obriga o síndico a exigi-lo é o dever de zelar pela segurança do edifício.
A cláusula do escopo entra automaticamente como item 1, conforme o tipo de obra escolhido acima.
TERMO DE AUTORIZAÇÃO DE OBRA OU REFORMA EM UNIDADE
________
1. IDENTIFICAÇÃO
- Unidade:
- ________
- Morador responsável:
- ________
2. OBRA AUTORIZADA
- Escopo:
- Reforma interna, sem tocar estrutura, fachada nem instalações comuns
- Regime:
- Não depende de assembleia: o síndico registra a obra, exige o plano de reforma e fiscaliza (Código Civil, art. 1.348, IV e V)
- Descrição dos serviços:
- ________
- Prazo autorizado:
- ________
- Horário autorizado:
- das 08:00 às 17:00, em dias úteis
3. CONDIÇÕES DA AUTORIZAÇÃO
- A obra restringe-se ao interior da unidade e não pode alterar a estrutura da edificação, a fachada, as esquadrias externas nem as instalações comuns; qualquer alteração do escopo aqui descrito depende de nova autorização por escrito.
- A obra deve ocorrer exclusivamente no prazo e no horário autorizados neste termo; prorrogação depende de novo pedido por escrito à administração.
- Salvo autorização expressa do síndico, não são permitidos serviços ruidosos aos domingos e feriados nem fora do horário acima.
- Entulho, sacos de cimento e material de obra não podem ser depositados em áreas comuns, nem descartados na lixeira do condomínio: a retirada é por conta do morador responsável.
- O transporte de material e entulho deve usar o elevador de serviço previamente protegido, ou a escada, mantendo halls, corredores e saídas de emergência desimpedidos.
- Os prestadores contratados ficam sob a responsabilidade do morador durante toda a permanência no condomínio e devem ser previamente identificados na portaria.
- As áreas comuns do trajeto da obra serão vistoriadas antes do início e após o término, conforme o quadro ao final deste termo, e eventuais danos serão reparados às custas do morador responsável.
4. DECLARAÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro estar ciente das condições acima, da convenção e do regimento interno do condomínio, e de que é vedado ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação e alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas (Código Civil, art. 1.336, II e III). Assumo, por mim e pelos profissionais e empresas que contratei, a responsabilidade integral pelos danos que a obra venha a causar às áreas comuns, às demais unidades e a terceiros, obrigando-me a repará-los (Código Civil, arts. 186 e 927). Estou ciente, ainda, de que o descumprimento das condições acima sujeita o infrator às sanções previstas na convenção, observado o limite legal de multa de até 5 vezes o valor da contribuição mensal (Código Civil, art. 1.336, § 2º).
1 de setembro de 2026.
Morador responsável pela obra
Síndico(a)
VISTORIA DAS ÁREAS COMUNS
| Local vistoriado | Antes | Depois |
|---|---|---|
| Elevador de serviço (cabine, painel e portas) | — | — |
| Hall do andar e porta de acesso | — | — |
| Escada e corrimão | — | — |
| Piso e paredes do trajeto | — | — |
| Área de descarga e garagem | — | — |
| Prumadas e ralos do andar | — | — |
Por que a reforma precisa de um termo assinado
A reforma é a única coisa que um morador faz dentro da unidade capaz de derrubar o teto do vizinho. Entre o piso novo e a viga cortada existe uma linha que o Código Civil traça, e o síndico responde por não ter perguntado de que lado dela a obra estava.
Classifique a obra antes de assinar
Reforma interna, prumada, estrutura ou fachada são quatro regimes jurídicos diferentes. O termo imprime a cláusula do que você escolher — e recusa autorizar o que a lei veda.
Registre o prazo e quem responde tecnicamente
Data de início e término, horário permitido, empresa executora e o responsável técnico com ART ou RRT. É o que falta em todo modelo pronto da internet.
Vistorie o trajeto antes e depois
O quadro destacável no fim do PDF é preenchido pelo zelador nos dois momentos, com assinatura das duas partes. Obra é semanas de trânsito — dano sem vistoria vira discussão.
Quem autoriza cada tipo de obra
As quatro primeiras linhas são obras na unidade — é o que este gerador documenta. As três últimas são obras em parte comum, que nenhum termo autoriza: vão à assembleia, com o quórum do art. 1.341.
| Tipo de obra | Quem autoriza | Base |
|---|---|---|
| Reforma dentro da unidade (acabamentos, pintura interna, mobiliário fixo) | Não depende de assembleia: o síndico registra a obra, exige o plano de reforma e fiscaliza | art. 1.348, IV e V |
| Intervenção em prumadas e instalações comuns que passam pela unidade | Depende de autorização do síndico e de profissional habilitado — a prumada é parte comum e o risco alcança as demais unidades | art. 1.336, II e IV |
| Obra que atinge a estrutura ou pode comprometer a segurança do edifício | Vedada ao condômino enquanto comprometer a segurança; exige projeto e laudo de engenheiro habilitado, com ART registrada, antes de qualquer autorização | art. 1.336, II |
| Alteração da forma ou da cor da fachada, das partes e esquadrias externas | Vedada ao condômino. Só a assembleia pode deliberar sobre a alteração — o Código Civil não fixa quórum para isso, quem define é a convenção | art. 1.336, III |
| Obra necessária em parte comum (conservação, reparo, restabelecimento do uso)parte comum | Independe de autorização: pode ser realizada pelo síndico ou, na omissão ou impedimento dele, por qualquer condômino | art. 1.341, § 1º |
| Obra útil em parte comum (facilita ou aumenta o uso do que já existe)parte comum | Maioria dos condôminos | art. 1.341, II |
| Obra voluptuária em parte comum (de mero deleite ou recreio)parte comum | 2/3 dos condôminos | art. 1.341, I |
Os quóruns das obras em parte comum são os mesmos da tabela de quóruns do condomínio — nesta página eles são derivados dela, não redigitados. Para levar a obra à assembleia, o edital sai da convocação de assembleia.
Antes da obra começar, avise o prédio
O termo resolve a relação entre o síndico e o morador que vai reformar. Falta a outra metade: os vizinhos que vão ouvir a marreta por semanas. O aviso no quadro de avisos, com prazo e horário iguais aos deste termo, evita metade das reclamações — e o modelo pronto está no gerador de comunicado de condomínio, no template de obras. Se a obra passar do horário mesmo assim, a notificação de condômino é o passo seguinte, com o limite legal da multa já calculado.
Perguntas frequentes
O condomínio pode exigir autorização antes de uma reforma no apartamento?
Pode — e o síndico tem o dever de saber o que está sendo feito. O Código Civil proíbe ao condômino realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II) e alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas (art. 1.336, III), e compete ao síndico fazer cumprir a convenção e diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, IV e V). Autorizar por escrito é como ele exerce esse dever sem depender de fiscalizar de ouvido.
O que é a NBR 16.280 e ela obriga o meu condomínio?
A NBR 16.280 é uma norma técnica da ABNT sobre gestão de reformas em edificações — não é lei. Ela prevê que a reforma seja precedida de um plano assinado por profissional habilitado, com ART (engenheiro, no CREA) ou RRT (arquiteto, no CAU), entregue a quem responde pela edificação antes do início dos serviços. O que obriga o síndico a exigir esse plano não é a norma em si: é o dever legal de zelar pela segurança do edifício, que ele responde se ignorar. O gerador tem campos para o responsável técnico e o número da ART ou RRT.
O morador pode mudar a fachada, a cor da esquadria ou fechar a varanda?
Não por decisão própria: alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas é vedado ao condômino pelo art. 1.336, III, do Código Civil. A dispensa depende de deliberação da assembleia, na forma da convenção — o Código Civil não fixa quórum para essa hipótese, e é a convenção do seu condomínio que define. Escolhendo esse escopo no gerador, o termo sai dizendo exatamente isso, em vez de autorizar o que a lei proíbe.
Quem paga se a obra danificar o elevador, o hall ou a unidade de baixo?
O morador responsável, e é por isso que a assinatura dele neste termo importa. Quem causa dano a outrem fica obrigado a repará-lo (Código Civil, arts. 186 e 927), e a responsabilidade alcança os prestadores que ele contratou. O quadro de vistoria antes e depois, no fim do PDF, é o que transforma essa regra em prova: uma reforma são semanas de material subindo pelo mesmo trajeto, e sem o quadro a avaria vira a palavra do zelador contra a do morador.
O condomínio pode cobrar taxa ou caução de obra?
Só com previsão na convenção ou deliberação de assembleia. Sem essa base, a cobrança é indevida e o morador pode recusá-la. Quando existe previsão, a caução é garantia restituível após a vistoria final sem danos; a taxa remunera custos e não volta. O gerador imprime a forma que você escolher — ou nenhuma.
E se o morador começar a obra sem autorização ou furar o horário?
O descumprimento de dever condominial sujeita o infrator à multa prevista na convenção, limitada por lei a 5 vezes o valor da contribuição mensal (Código Civil, art. 1.336, § 2º); a reiteração pode chegar ao quíntuplo, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes (art. 1.337). Se a obra comprometer a segurança da edificação, a questão deixa de ser multa e vira embargo — o termo assinado é a prova de que o morador conhecia o limite.
Obra em área comum também sai neste termo?
Não, e essa é a distinção que o quadro abaixo faz. Obra em parte comum não se autoriza por termo nenhum: depende da assembleia, com quórum diferente conforme seja voluptuária, útil ou necessária (Código Civil, art. 1.341). Este gerador cobre a obra na unidade, que é o que o morador pede ao síndico.
O gerador é gratuito? Meus dados ficam salvos?
É 100% gratuito, sem cadastro. O termo é gerado inteiramente no seu navegador — nada é enviado aos nossos servidores.
Fontes oficiais
- Código Civil, art. 1.336, II e III, art. 1.341 e art. 1.348, IV e V — o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação (art. 1.336, II) nem alterar a forma e a cor da fachada, das partes e das esquadrias externas (art. 1.336, III); as obras em partes comuns dependem de quórum conforme sejam voluptuárias, úteis ou necessárias (art. 1.341); e compete ao síndico fazer cumprir a convenção e diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, IV e V) — é nessa qualidade que ele autoriza e fiscaliza uma reforma.
- Código Civil, arts. 186 e 927 — quem causa dano a outrem por ação ou omissão fica obrigado a repará-lo; é a base do compromisso, assinado no termo, de arcar com os danos causados às áreas comuns pela mudança e pela transportadora contratada.
- Código Civil, art. 1.336, §§ 1º e 2º, e art. 1.337 — multa de até 2% sobre a cota em atraso; multa por descumprimento de dever limitada a 5x a contribuição mensal; reiteração (até o quíntuplo) e comportamento antissocial (até o décuplo).
- Código Civil, arts. 1.331 a 1.358 (Lei 10.406/2002) — capítulo do condomínio edilício: deveres do condômino, multas, síndico e assembleias.
Horário permitido, dias de obra, exigência de plano de reforma e eventual caução são definidos pela convenção e pelo regimento interno do seu condomínio — confira-os antes de autorizar, porque no caso concreto eles é que prevalecem. A NBR 16.280 da ABNT é norma técnica, não lei, e por isso não figura nesta lista: o que obriga o síndico a exigir o plano de reforma é o dever legal de zelar pela segurança da edificação, acima.
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